Abitazione inidonea: stop alla replica dello sconto «prima casa» sul nuovo rogito

23 Settembre 2025

Inidoneità e nuda proprietà

La ragione per la quale l’abitazione preposseduta e inidonea impedisce il nuovo acquisto agevolato, se è stata acquistata con l’agevolazione prima casa, è frutto di un’argomentazione sottile: il rilievo che la legge concede l’agevolazione prima casa anche all’acquisto della nuda proprietà dell’immobile, cioè di un diritto il cui titolare non ha il potere di utilizzo del bene che ne è oggetto (potere che spetta all’usufruttuario). Pertanto, secondo la Cassazione:

se Tizio ha la proprietà di una casa comprata con l’agevolazione (ovunque ubicata), non ha rilievo che si tratti di una casa idonea o inidonea a essere abitata;
se Tizio invece ha la proprietà di una casa non comprata con l’agevolazione (ad esempio, perché ereditata o donata), la sua inidoneità a essere abitata diviene rilevante, in quanto è appunto una situazione da parificare a quella in cui Tizio non sia proprietario di alcuna casa nel Comune ove è situata la casa oggetto di un nuovo acquisto.

La sentenza 24478 dovrebbe aver risolto anche il problema sul concetto di “inidoneità”, in quanto si è in passato discusso se si tratti di un concetto oggettivo (ad esempio: casa inabitabile per ragioni strutturali) o soggettivo (ad esempio: casa inabitabile per forte incremento del numero dei componenti del nucleo familiare).

La Cassazione ora ci dice che non impedisce il nuovo acquisto agevolato la prepossidenza di un fabbricato che «per qualsiasi ragione» sia «inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato» ad abitazione, utilizzando quindi un’espressione dalla quale pare desumersi la rilevanza di un’inidoneità sia oggettiva che soggettiva.

La posizione del Fisco

La palla passa ora all’agenzia delle Entrate, la quale ha sviluppato, nel tempo, un atteggiamento ondivago: accanto a una netta chiusura (circolare 1/E/1994, risoluzioni 311657/1989 e 86/E/2010 e risposta a interpello 378/2019) e a una eccezionale apertura, a causa dell’accadimento di un terremoto (risoluzione 107/E/2017), vi è da notare che:

nelle istruzioni alla dichiarazione di successione (provvedimenti 728796/2019 e 47335/2025 del direttore delle Entrate) è scritto che se l’erede, al momento dell’apertura della successione, «si trova in una ipotesi di inidoneità oggettiva (inagibilità) all’utilizzo abitativo dell’immobile posseduto per il quale ha già usufruito dell’agevolazione “prima casa”, può richiedere di usufruire nuovamente dell’ agevolazione “prima casa” sull’immobile ad uso abitativo caduto in successione»;
nella risposta all’interpello 956-2920/2021 (relativa al caso del grattacielo “Torre dei Moro” incendiato a Milano il 29 agosto 2021) si legge che l’acquisto agevolato non è ostacolato dal fatto che l’acquirente sia già proprietario di un appartamento, comprato con il beneficio prima casa, qualora si tratti del “prepossesso” di una casa oggettivamente inidonea all’uso abitativo.