Affitti brevi, cosa cambia nel 2025: dalle keybox al Cin tutti gli obblighi dei locatori

Cosa succede adesso

Ora si torna alla situazione “pre-circolare”, in attesa di capire se il ministero farà appello contro la sentenza e se la nuova circolare sarà comunque emanata. Resta perciò l’obbligo di identificare gli ospiti e di compilare la comunicazione sul sito Alloggiati. Sulle modalità, invece, si torna a una zona grigia: la legge impone l’identificazione, ma non c’è più la circolare che richiede il riconoscimento “de visu”, cioè di persona.

L’utilizzo delle keybox non è vietato di per sé, ma è sottoposto ai limiti “generali” che c’erano già prima della circolare e della sentenza: ad esempio, non le si può collocare in luoghi pubblici come pali dell’illuminazione pubblica o recinzioni e ringhiere. Ma una keybox installata sulla porta di un appartamento – e utilizzata ad esempio dal personale addetto alle pulizie – era e rimane consentita. Peraltro, la presenza di una keybox non significa in automatico che l’ospite non sia stato identificato. E i gestori professionali di affitti brevi ricordano di aver usato, da anni, procedure di identificazione informatica.

I contratti oltre i 30 giorni

I contratti di locazione turistica che superano i 30 giorni di durata – ad esempio, l’affitto estivo di una casa in montagna per due mesi – non rientrano nella disciplina fiscale degli affitti brevi dettata dal Dl 50/2017. Devono essere registrati all’agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, in modalità cartacea o telematica (obbligatoria se il locatore possiede più di 10 unità immobiliari). In questo caso, la registrazione al fisco sostituisce la comunicazione tramite il portale Alloggiati.

Il Cin obbligatorio

Dal 2 gennaio 2025 è obbligatorio il Codice identificativo nazionale (Cin). Nelle regioni o province autonome in cui è previsto un Codice identificativo regionale (Cir), il locatore deve dotarsi innanzitutto di questo Codice, e poi deve richiedere il Cin; dove non c’è il Cir, invece, va richiesto direttamente il Cin al momento dell’avvio dell’attività. A livello pratico, il codice va chiesto tramite la Banca dati nazionale delle strutture ricettive (Bdsr), accedendo con Spid o Cie.

Secondo il Dl 145/2023 (articolo 13-ter), chi propone o concede in locazione breve o per finalità turistiche una casa o una porzione di essa, deve esporre il Cin all’esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato (portali internet, bacheche tradizionali e così via). Nell’esporre il Cin, bisogna rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici. Il ministero del Turismo, considerati i limiti imposti da alcuni regolamenti condominiali, ammette anche l’esposizione con modalità alternative all’affissione di un cartello.