Canoni di locazione in leggera crescita: +3% nella fascia «prime»

Un leggero aumento dei canoni di locazione che, nelle prime location si attesta a +3%, in parte dovuto all’effetto “inflazione”. Allo stesso tempo l’elevata domanda di spazi di qualità ha contribuito a rendere ancora più sensibile – in determinati contesti fortemente ricercati dai player – la crescita dei valori immobiliari. Ad evidenziarlo è la 35° edizione del Borsino Immobiliare della Logistica – H1 2023, realizzato dal Dipartimento di Ricerca di WCG – World Capital Group, in collaborazione con Nomisma.

Il rapporto di WCG sul I semestre del 2023 evidenzia lo scenario positivo per il mercato immobiliare logistico italiano che, con oltre 500milioni di euro, circa il 25% dei volumi totali collocati, torna così ad essere la prima asset class del 2023 per volume di investimenti. Dando uno sguardo al take-up, invece, nei primi sei mesi del 2023, si aggira intorno a 1,5 milioni di mq, segnando una leggera contrazione (-1,8%) rispetto allo stesso periodo del 2022. «L’aggettivo che descriverebbe meglio i primi sei mesi del 2023 – secondo il sondaggio di WCG rivolto a operatori e sviluppatori logistici – è “dinamico” per il 39% degli operatori logistici e “nervoso” per il 60% dei developer».

Il quadro

Le prime location, quali la Regione Logistica Lombarda, il distretto toscano di Firenze-Prato, l’area romana e quella portuale di Genova fanno registrare i canoni più alti, seguite dalle aree emiliane bolognese e dall’asse veneto fra Verona e Padova; quest’ultime piazze che si distinguono anche per una scarsa disponibilità di prodotti.
Nel dettaglio, Firenze si riconferma la prime rent italiana con un canone di locazione massimo di 86 euro/mq/anno, segue Prato (60 – 75 euro/mq/anno), Milano (62 – 69 euro/mq/anni), Roma (58 – 68 euro/mq/anno) e Genova (55 – 70 euro/mq/anno).

Sempre dall’analisi emerge che la scarsità di prodotto ha reso più complesso il processo decisionale degli operatori logistici con la necessità di maggiori approfondimenti nel caso di immobili non perfettamente a target, generando così un naturale aumento nella durata delle trattative, che tuttavia nella maggior parte dei casi (68%) si concludono entro gli 8 mesi. Per quanto riguarda i tagli più richiesti, si riconfermano le metrature di grandi dimensioni, tra i 5mila mq e i 15mila mq e quelle superiori ai 15mila mq. Per quanto riguarda l’andamento dei tassi di sconto nelle trattative, invece, bisogna segnalare che questo è da considerare quasi esclusivamente per immobili usati, con caratteristiche poco performanti e carenti parametri green; in questi casi la percentuale di sconto si aggira intorno al 10% – 20 per cento.
Per quanto riguarda i nuovi sviluppi, oltre 4milioni sono i mq in pipeline previsti nei prossimi mesi, distribuiti principalmente nel Nord del paese, in particolare in Lombardia (32%), Veneto (20%) ed Emilia Romagna (19 per cento).

Il nuovo indice

Oltre al focus sul mercato immobiliare, il Borsino Immobiliare della Logistica lancia REOI (Real Estate Ownership Index), un indice che restituisce una fotografia puntuale dei proprietari degli immobili logistici (SGR, investitori locali, istituzionali, Enti, etc.) in un determinato territorio.Dall’analisi elaborata da World Capital, ad esempio, emerge che il 44% del patrimonio immobiliare logistico a Milano è in mano agli investitori locali, seguono gli investitori istituzionali (29,5%), gli operatori logistici (14,7%), gli istituti di credito (11,6%) e infine gli Enti (0,2 per cento).