Case vuote, Italia maglia nera d’Europa: un’abitazione su quattro non abitata

L’Italia resta il Paese dei proprietari di casa, ma anche quello con il più alto numero di abitazioni vuote d’Europa. È quanto emerge dal nuovo studio della Fondazione Ifel – l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale dell’Anci – presentato alla conferenza “Città in scena”, organizzata dall’Ance e in questi giorni in programma al Maxxi in abbinata a “Città nel futuro 2030-2025”, kermesse dedicata alla rigenerazione urbana sotto la direzione di Francesco Rutelli. L’analisi mette a confronto il quadro italiano con quello di Francia e Germania e delinea un sistema abitativo segnato da contraddizioni strutturali: molto patrimonio immobiliare, ma un utilizzo inefficiente, con sprechi diffusi e gravi soprattutto in una stagione ad alto tasso di domanda e con poca offerta per giovani, studenti e famiglie a reddito medio-basso.

Italia, Paese di proprietari e di case vuote

Secondo i dati raccolti da Ifel su base Istat e Mef-Agenzia delle Entrate, il 55% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà, contro il 47% della Francia e il 41% della Germania. Questo primato va letto però in controluce e si intreccia al disuso delle abitazioni: l’Italia concentra il 27,3% di abitazioni non occupate, un valore triplo rispetto alla Francia (7,8%) e sei volte superiore alla Germania (4,4%). In termini assoluti, su circa 35 milioni di abitazioni censite, più di 9,5 milioni risultano non utilizzate o occupate in modo discontinuo. “L’Italia è il Paese europeo con la più alta quota di abitazioni di proprietà, oltre il 55%, e la più bassa percentuale di alloggi in affitto, appena il 13%, segno di una cultura fortemente legata all’acquisto della casa e di un mercato della locazione strutturalmente debole – ha detto il presidente di Ifel Alessandro Canelli -. Il sistema presenta un’anomalia significativa: più di un quarto delle abitazioni risulta non occupato. Secondo il Censimento Istat 2021, sono circa 9,6 milioni di unità, un numero enormemente superiore ai livelli registrati in Francia e Germania.” All’interno di questo insieme, lo studio individua circa 5,7 milioni di unità immobiliari “a disposizione” delle famiglie, spesso seconde case o immobili ereditati che non entrano sul mercato. Una quota non indifferente di un patrimonio che, osserva Ifel, potrebbe essere reimmessa nei circuiti abitativi attraverso politiche fiscali e strumenti di incentivo mirati.

L’offerta pubblica più bassa d’Europa

Il confronto europeo è particolarmente severo sul fronte dell’edilizia sociale. In Francia, gli alloggi pubblici o convenzionati coprono l’11,7% dello stock abitativo; in Germania la quota è intorno al 2,5%, ma su un mercato dell’affitto molto più sviluppato. In Italia, invece, l’edilizia residenziale pubblica (Erp) rappresenta appena il 2,6% dello stock complessivo e meno del 20% del mercato delle locazioni. Nel dettaglio, il rapporto censisce 781 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica di cui 334 mila concentrati nelle 14 città metropolitane. Roma e Milano ne detengono oltre 130 mila, seguite da Napoli, Torino e Palermo. Il tasso di ricambio resta però molto basso: circa 16 mila assegnazioni all’anno, pari a poco più del 2% dello stock disponibile.

Nord e Sud, due Italie anche nella casa

Le disparità territoriali sono profonde. Nelle regioni del Mezzogiorno la quota di alloggi non occupati supera il 40% a Reggio Calabria e il 39% a Messina, contro valori inferiori al 15% nelle città del Nord come Milano e Bologna. Roma e Firenze si collocano attorno al 12-14%. Il dossier osserva che nel Sud il “vuoto abitativo” è spesso il risultato di un mercato immobiliare debole e di processi demografici regressivi, con emigrazione giovanile e spopolamento. In alcune città, come Bologna, una parte consistente delle abitazioni classificate come “vuote” non è effettivamente disabitata, ma vetusta o in uso saltuario.