Il mercato stima una spesa da 20 a 55mila euro per famiglia

La modifica più importante è stato il superamento delle rigidità della classificazione dello stock immobiliare. A partire delle classi per gli attestati di prestazione energetica. Modifica che ha rivoluzionato lo scenario.

«Secondo il nuovo testo, l’efficientamento energetico degli edifici non si baserà più sull’attuale classificazione contenuta nelle certificazioni energetiche ma su obiettivi medi di riduzione dei consumi, che andranno a interessare quote differenti dello stock in relazione alle peculiarità immobiliari di ogni Paese» dice Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. Quote di stock immobiliare che verranno definite sulla base delle caratteristiche del patrimonio edilizio, del nuovo sistema nazionale di classificazione energetica e delle strategie di ristrutturazione da pianificare a livello nazionale e declinare a livello locale. C’è stato quindi il superamento degli obiettivi fissati per classi energetiche, trasformati in obiettivi di riduzione dei consumi, dipendentemente dalla composizione del patrimonio immobiliare.

«Siamo tra i Paesi europei messi peggio perché il nostro patrimonio immobiliare è vecchio – dice Antonio Intini, chief business officer di Immobiliare.it -. L’obiettivo resta sfidante comunque. E il mercato ha già dato alcuni responsi. Abbiamo verificato come si sono evoluti i prezzi classificandoli in tre gruppi in base alle fasce energetiche: classe A, classi B, C e D e poi F e G. Negli ultimi due anni e mezzo gli immobili in fascia alta hanno visto in media un aumento dei prezzi del 13%, la seconda fascia del 10% e le ultime due categorie hanno visto valori fermi. La forbice si allarga nelle previsioni. Il mercato ha quindi già iniziato a scontare questa direttiva».

Prezzi che sono sotto pressione anche per via delle tensioni provocate dall’aumento dei tassi di interesse. Tanto che le compravendite sono diminuite, in base ai dati dell’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate, del 16% e del 10,4% rispettivamente nel secondo e terzo trimestre 2023 (ultimi dati disponibili).

La scelta di eliminare le classi energetiche «permette una pianificazione e un dimensionamento degli obiettivi declinato sulle caratteristiche dello stock immobiliare dei paesi più facilmente raggiungibile» dice Zirnstein. Il team di Scenari Immobiliari ha provato a quantificare l’investimento necessario partendo dalla stima dello stock. «Ci siamo dati come obiettivo il salto di una o tre classi energetiche armonizzate, in modo da rispondere alle indicazioni della direttiva con il fine di avere in ogni classe energetica la stessa quota percentuale di immobili – spiega Zirnstein -. Attualmente nelle tre classi più energivore E, F, e G ricade poco meno del 70% del patrimonio residenziale nazionale». Le classi sono state armonizzate rendendo omogeneo il numero di immobili per ciascuna categoria, come suggerito dalla direttiva stessa. «Applicando costi unitari di riqualificazione energetica, differenziati per tipologia immobiliare, per caratteristiche fisiche e per volontà di salto di classe – dicono sempre da Scenari Immobiliari -, stimiamo un investimento complessivo tra i 1.100 miliardi di euro (sulla base del concetto di armonizzazione) e 1.750 miliardi (patrimonio complessivo nell’attuale classificazione). La parte residenziale va da 550 a mille miliardi. Il tutto da realizzare in dieci anni. È molto ma non è un obiettivo impossibile se consideriamo i numeri di Ance per gli investimenti in manutenzione straordinaria (190 miliardi nel 2023)».