Il regolamento del costruttore può limitare il condominio

È prassi delle imprese costruttrici “imporre” un regolamento condominiale in contestualità con le vendite delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato appena ultimato: operazione utile per evitare di rimettere a un’assemblea condominiale la redazione integrale di un testo lungo e complesso, che spesso però si traduce nella confezione di clausole illecite, le quali possono perciò dar luogo a un contenzioso in ordine alla loro validità. Il Consiglio nazionale del notariato ne fa un’approfondita rassegna nello Studio 37-2025C.

Riserva di nomina

È illecita la riserva al costruttore del potere di nominare l’amministratore e di fissarne la durata per la ragione che all’assemblea del condominio non può essere sottratto il potere di nomina e revoca: lo si desume dalla norma di cui all’articolo 1138, comma 4 del Codice civile che richiama espressamente l’inderogabilità dell’articolo 1129 sulla nomina dell’amministratore e dei quorum per la sua elezione, di cui all’articolo 1136. La riserva privata incide su competenze e durata fissate dalla legge e dunque non può trovare cittadinanza nel regolamento contrattuale.

Divieto animali domestici

È una clausola nulla perché l’articolo 1138, comma 5 del Codice civile pone un «divieto di vietare» che deve ritenersi esteso anche alla «tutela degli animali» in quanto si tratta di un valore che riceve salvaguardia nel nuovo articolo 9, comma 3 della Costituzione e che non può essere derogato nemmeno in un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Illecita è anche la preclusione della presenza degli animali (seppur consentiti negli appartamenti) nelle parti comuni dell’edificio (ascensore, scale, androne) in ragione della strumentalità tra enti comuni e proprietà esclusive: è logicamente incongruo sottoporre il bene accessorio a un divieto che la legge esclude per il bene principale (l’appartamento). Resta salvo il limite del pari diritto altrui a cautele igienico-sanitarie e alla sicurezza.