Immobili, le riconversioni spingono la ripresa del mercato uffici

Spingere sul terreno delle riconversioni – da uffici a residenze, hotel, studentati – per ridurre la vacancy, ovvero il tasso di sfitto, nel settore office. Dove ormai il bivio è a senso unico. Da un lato, gli edifici di Grado A, in centro o nelle aree strategiche, digitali e conformi ai criteri Esg. Dall’altro, quelli datati, periferici o in zone fuori mano, poco attraenti, da ristrutturare pesantemente e per i quali il mercato è stagnante e i valori crollati.

Più riconversioni

Secondo l’ultimo report sugli uffici di Aew, nelle principali città dove più si orienta lo sviluppo immobiliare direzionale, la percentuale di mq compravenduti a scopo di riconversione è cresciuta di più nel periodo 2020-2024 (cioè post-covid) che nell’arco 2008-2019. La media europea è passata dal 9 al 12% per cento. Ma a Francoforte i mq sono raddoppiati da circa il 10 a quasi il 20 per cento. Dietro, i mq di Madrid, passati dal 14 al 17%, ma anche il “conglomerato olandese” (Randstad, che riunisce Amsterdam, Rotterdam, L’Aia e un totale tra 17 città medie tra loro collegate da infrastrutture all’avanguardia), ha visto un incremento di mq a scopo di rigenerazione dal 6 al 17 per cento. In controtendenza Londra e Monaco.

E Milano? L’unica città italiana del campione quasi raddoppia: i mq transati a scopo di riconversione sono passati da meno del 6% a oltre l’11 per cento. Tuttavia, lo stesso studio avverte che ci sono segnali da monitorare, in Europa.
Da un lato, spiega Irène Fossé, direttore Research & Strategy European team di Aew, «l’atteggiamento avverso al rischio degli istituti di credito nei confronti degli uffici può limitare la disponibilità di nuovi finanziamenti per lo sviluppo immobiliare. Inoltre, oltre il 2026, stimiamo che la nuova offerta di uffici diminuisca ulteriormente, poiché gli investitori cercheranno di diversificare gli investimenti rispetto ad allocarli nello sviluppo di nuovi uffici. Cbre prevede che lo stock di uffici crescerà dello 0,7% annuo nei prossimi due anni, rispetto all’1,3% annuo (2003-2024)». In generale, «I volumi delle transazioni di uffici in Europa, nel 2024, sono rimasti contenuti, in calo del 53% rispetto alla media storica degli ultimi 15 anni. In percentuale sui volumi totali, gli uffici hanno raggiunto un minimo storico del 21% nel primo trimestre del 2025. Tuttavia – aggiunge Fossé – si prevede un miglioramento della liquidità, poiché un numero maggiore di gestori ritiene che i valori europei miglioreranno, in netto contrasto con gli Stati Uniti, dove si prevede permarranno in calo». I rendimenti medi lordi prime degli uffici, in Europa, sfiorano il 5 per cento.

I mercati di Milano e Roma

Secondo Jll, complessivamente, in Italia, il segmento office ha registrato, nei primi sei mesi, investimenti per circa 1,4 miliardi, con un aumento del 43% sul I semestre 2024. Particolarmente positivo il secondo trimestre con circa 700 milioni, raddoppiando i volumi rispetto allo stesso periodo del 2024 (circa 360 milioni). «Emerge con chiarezza – spiega Stefania Campagna, head of markets di Jll Italy – la crescente importanza delle strategie value-add, con oltre il 30% dei volumi office del primo semestre destinati a operazioni di riconversione (quasi la metà dei deal del periodo) che valorizzano le potenzialità degli asset attraverso nuove destinazioni d’uso, principalmente residenziale, Pbsa e alberghiera».