Non c’è usucapione sulle facciate dei palazzi, via i cartelloni pubblicitari

La fattispecie sottoposta al Tribunale di Palermo (sentenza 2797 del 24 giugno 2025) dimostra ancora una volta la spiccata peculiarità del diritto condominiale e le molteplici sfaccettature con le quali si manifesta. Il caso è quello di un condominio che ha citato in giudizio un singolo condomino al fine di accertare l’illegittima installazione di alcuni cartelloni pubblicitari sulle facciate dell’edificio e di ottenere dal giudice la condanna alla relativa rimozione. Il convenuto si costituisce in giudizio ed eccepisce l’avvenuta usucapione del diritto reale d’uso su dette facciate (occupate dai propri 4 cartelli pubblicitari, posti 2 su di un prospetto dell’edificio e 2 sull’altro).

Come si dimostra l’usucapione

Il Tribunale, sollecitato dall’eccezione del convenuto, affronta tale questione preliminare, affermando, in via generale, che, nel condominio, è pur possibile l’usucapione di un bene comune, tuttavia è necessario che sussistano alcuni specifici presupposti che consistono nel possesso ultraventennale della cosa, nell’evidenza di tale possesso a tutti gli altri condòmini e, infine, nel contemporaneo impedimento a questi ultimi dell’utilizzo del medesimo bene.

Pertanto, se di norma, affinché si verifichi l’usucapione (di un bene immobile qualsiasi) è sufficiente un comportamento posto alla luce del sole, anche in malafede, tale da evidenziare l’esercizio di un potere attribuito dalla legge solo al proprietario e non ad altri, nel caso dell’usucapione di una parte condominiale, l’interessato deve invece dimostrare che gli altri comproprietari sono impossibilitati ad avere rapporti concreti con il bene in contestazione.

La totale esclusione degli altri

Nella specie, il convenuto, da un lato, ha dedotto di avere esercitato il diritto d’uso su una porzione della facciata condominiale per un periodo superiore al ventennio prescritto ai fini dell’usucapione, dall’altro ha affermato che tale minima occupazione non ha impedito l’utilizzo agli altri condòmini della residua parte comune. La conseguenza è che, non essendosi verificato il presupposto della totale esclusione degli altri condòmini dall’utilizzazione del particolare bene comune, non si può configurare l’eccepito acquisto per usucapione del diritto di uso esclusivo sulla porzione della facciata condominiale.