JLL: «Investimenti a livelli 2018. Il post-covid premierà edifici flex, sostenibili e digitali»

Un salto indietro di due anni; dal 2020 al 2018, in media e in termini di valori, per il comparto immobiliare italiano. Dall’analisi di mercato svolta da JLL, i volumi totali del mercato immobiliare, in Italia, hanno raggiunto, nel 2020, circa 8,3 miliardi di euro, in calo del 33% sul 2019 e del 15% rispetto alla media degli ultimi 5 anni. Volumi in linea con i livelli del 2018. Ma per invertire la rotta, anche nei settori che stanno maggiormente soffrendo, occorre puntare su investimenti nello sviluppo tecnologico, nella revisione e flessibilità degli spazi, in sostenibilità. Immobili e servizi di qualità significano, insomma, ripresa più veloce.

Retail e hospitality

Il retail e l’hospitality sono stati maggiormente impattati dalla pandemia da Covid-19 e si trovano dunque oggi di fronte alla necessità di cambiare profondamente i propri paradigmi e di guardare verso lo sviluppo tecnologico. Il settore retail ha registrato una contrazione del 18%, nel 2020 sul 2019, in termini di volume degli investimenti. Il più colpito è l’high street, che ha svuotato le città e azzerato il turismo nelle principali città europee. In questo segmento – spiegano gli analisti di JLL – i I consumi torneranno ai livelli pre-Covid solamente nel 2023 mentre il canale online e quello fisico continueranno a mescolarsi fino a diventare complementari. «Nel breve-medio periodo – spiegano da JLL – ci aspettiamo che gli investitori si mantengano cauti verso il settore e che prosegua la pressione sui canoni. Registriamo interesse verso gli asset mixed use, office/residenziale e retail, nelle principali high street mentre per quanto riguarda l’out of town, le differenti aspettative di prezzo tra compratore e venditore limiteranno i volumi».

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Per quanto riguarda il settore alberghiero, la pandemia ha fatto registrare un -76% nel 2020 rispetto al 2019, in termini di volume di investimento. Non c’è motivo per cui questo settore, fondamentale per l’economia del nostro Paese, non possa riprendersi dallo shock non appena la situazione sarà tornata alla normalità. Ma la pandemia ha accelerato alcune tendenze del settore e impone agli operatori alberghieri di essere più creativi nell’attrarre ospiti e nel diversificare le entrate. Alcuni investitori e operatori alberghieri stanno valutando l’opportunità di fornire servizi di co-working, nelle aree prima destinate agli eventi o nelle stanze, o di convertire i loro asset ad altre destinazioni d’uso.

L’office, tra forme ibride e co-working

Anche l’office soffre. Il settore ha registrato un calo del volume degli investimenti pari al 34% sul 2019. Per quanto riguarda il mercato leasing, Milano ha registrato una contrazione del 41% del take-up negli ultimi 12 mesi, Roma del 54 per cento.
Le corporate si stanno adattando a modalità di lavoro ibride che prevedono il lavoro in ufficio, da casa o in altre location come spazi di coworking o uffici distribuiti nel territorio sul modello Hubs&Clubs.
Nel 2021, le aziende rimodelleranno il loro portafoglio immobiliare e rivoluzioneranno i modelli di workplace: la salute e il benessere dei dipendenti saranno le principali priorità di investimento mentre l’ufficio diventerà una parte fondamentale della cultura aziendale. La domanda di qualità, tecnologia e sostenibilità crea l’opportunità per riqualificare e rigenerare lo stock esistente. Nel lungo termine, le caratteristiche innovative dei nuovi uffici guideranno e sosterranno la domanda di spazi: l’aumento di zone relax, le aree per attività collaborative più o meno informali, gli spazi flessibili e l’attenzione al benessere dei dipendenti costituiranno la base per un nuovo uso dell’ufficio.

Il settore che corre? Sempre la logistica

Il mercato logistico ha invece raggiunto un nuovo record nel 2020, registrando 2,3 milioni di metri quadrati di assorbimento di spazi in affitto, pari al 25% in più rispetto all’anno scorso, e un +3%, nel 2020 sul 2019, a livello di investimenti. Le nuove tendenze della logistica urbana stanno portando alla nascita di progetti innovativi per il settore, come edifici a più livelli e micro-centri di distribuzione locali. Per sostenere la crescente domanda di spazi da destinare alla logistica del last mile, ci aspettiamo uno sviluppo dell’attività di riconversione. Il comparto food, i prodotti farmaceutici e la necessità di spazi a temperatura controllata guideranno la domanda occupazionale e saranno al centro dell’interesse degli investitori. Tema cardine per lo sviluppo del settore sarà anche l’attenzione alla sostenibilità; gli asset che non rispecchieranno gli standard richiesti rischieranno di finire fuori mercato.